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原标题:合伙买房 小心暗藏哪些陷阱?(图)

合伙买房,暗藏哪些陷阱?恋人合伙买房,分手房子归谁?亲友合伙买房,发生争议咋办……

昨天下午,导报“律师来了”热线火爆,针对这些合伙买房的热点、难点问题,福建冠德律师事务所合伙人、副主任黄芬嫘律师,福建自晖律师事务所主任林敏辉律师和该所律师张嘉嘉轮流接听热线,分别耐心为读者解疑释惑。

此外,导报“律师来了”的邮箱(812885838@qq.com)也收到很多读者的咨询,针对这些邮件中的问题,厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师(兼职)黄健雄也进行了解答。

“律师来了”团队从昨天的咨询中挑选出部分有代表性的问题和案例,总结出合伙买房8个典型问题,进行解答分析,供读者借鉴。

合伙买房,有哪些风险?

杨小姐:我想和朋友合伙买房投资,不知是否可行?这当中有哪些法律风险?有哪些陷阱?

黄芬嫘:合伙买房至少存在三大风险:一是隐名合伙存在较大风险。在房屋产权只有一个人名字的情况下,如果产权人处理房屋不需要经过隐名合伙人的同意,此时,隐名合伙人的主张不能对抗善意第三人,他的权益就会受到损害,所以风险较大。

二是贷款风险。两人或多人合伙买房,在银行住房贷款合同中,把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。

三是占用使用收益等合作风险。“合伙买房”的房屋属于所有投资人的共有财产,在使用和出售过程中,决策权就很难属于一个人,购买的房屋如何出租、房屋如何使用等,都可能成为难题。

恋人合伙买房,分手怎么分割?

刘小姐:恋爱期间合伙出资买房,产权登记在双方名下,分手后双方都想取得房屋产权,该怎么处理?

黄健雄:对于恋爱期间为了结婚而合伙共同购房,产权登记为双方共有的情形,如果没有按份共有的特别约定,一般认定为共同共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合《物权法》关于“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的情形。

根据最高人民法院“同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理”的规定,一方取得房屋当予退还另一方在此期间的出资,又由于两人在购置房屋时以共同组建家庭为目的,双方均未提供所购房屋的产权份额有过约定的证据,故在共同取得房屋产权登记后,因市场因素房屋价值获得增值,该增值部分的财产当依照共同共有的原则予以处理。

恋人合伙买房,增值部分算谁的?

童小姐:恋人准备合伙买婚房,能不能写上两人的名字?如果将来分手了,共同还的贷款和房屋增值的部分算谁的?

张嘉嘉:只要双方同意,可以写两个人的名字。如果没有特殊约定,那么就视同两人共同购房。但是,如果有相反约定,如约定说“首付款为男方单独首付”,那么,离婚后,财产分割时,女方就只能分割还贷款和房屋增值部分。

此外,根据婚姻法相关规定,即使婚前以男方一人名义购房,只要没有特殊约定,婚后所还的银行贷款及对应的房屋增值部分,都属于夫妻双方共同所有,共有部分一人可以分一半。

拿什么证明房子该归你?

廖先生:我们和朋友合伙买房,现在出现分歧,要怎么证明房子该归谁?

张嘉嘉:如果能够确认双方各自的出资额,法院通常就会按确定的双方的出资额认定房产分配比例。而如果双方对出资比例无法陈述一致,且房产登记为按份各占50%,就应当视为等额享有,也就是一人一半。因此,双方合资购买房产,尽量事先协议约定对房产的占比。双方不便协议约定的,各自付款应当通过银行转款备查,且在签购买合同和房产登记时应当以双方名字一起登记,以免产生不必要的争议。

合伙买房,没签合同怎么办?

李先生:我与我表哥一起合伙买了一套厦门的房产,我把买房的钱转到了他银行卡,每个月也把属于我的那份按揭转给他,产权证上是他的名字。由于是亲戚关系当时只有口头约定没有签书面的合同,我多次要求我表哥签书面的合同,但表哥每次都以各种理由拒绝,现在我该怎么办?

林敏辉:如果你表哥确实不与你签订书面的合同,为了避免你表哥将来不承认这套房产是你们一起合伙买的,你需要保存好你投资房产时转购房款给他的银行凭证以及每个月你把银行按揭款转给他的银行凭证。为了保险起见,你最好把当时你们合伙买这一套房产口头上是怎么约定的进行取证,以便将来维权。

婚前买房如何保障双方利益?

程先生:我打算和女朋友一起买房,怎么才能比较好地保障我的合法利益?

林敏辉:在未领取结婚证的前提下共同买房,最好事先以书面形式约定产权比例;也可以去公证处做婚前财产公证,或做财产归属约定;还可以在申请产权证的时候,按出资比例,登记为按份共有。

买房只写男友名分手可以分房吗?

张小姐:我和前男友在恋爱期间买了一套房产,我付了部分首付款,但房产证上只写了前男友名字。我们没有任何协议,只有一些转账凭证和短信能证明房子是一起买的。现在房子涨价很多,前男友却不认可房子是一起买的,说房产证写他的名字房子就是他的,请问是这样吗?

林敏辉:根据相关规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。因此,只要符合前述规定的情形,即使不动产物权已登记在其他人名下,也可通过确权诉讼确认其真实物权。

合伙买房如何避免隐患?

刘小姐:合伙买房,要如何避免法律纠纷,减少风险隐患?

黄芬嫘:首先要写明是“共同共有”或“按份共有”。如双方出资不同,应登记为按份共有,并写清各自所占份额。

其次是签订协议,协议内容越细越好。明确违约责任、出资比例、产权归属、贷款由谁偿还、如何分割等,中途撤资等细节也要约定明晰。

第三,银行借款详细约定。如以一方名义向银行借款,并独自归还,应在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。如以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。

另外,还要注意“隐形共有权人”。一套房产可以登记多个产权人,但如其中一人已婚,那这人的伴侣作为“隐形共有权人”也对所买房享有权利。合伙买房双方一定要相互了解,保证没有被漏掉的隐形共有权人。

导报记者 陈捷 实习生 钟钰瑄/文 钟洪/图

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来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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